软化主要的奢侈品市场在整个美国有米,平均销售价格下推从几年前的动荡高位顶部价位的住宅。最昂贵的房屋都需要更长的时间出售,留下了许多豪华的房主,从纽约到洛杉矶到迈阿密,坐在他们的他们的手,而上市的“天市场”痛苦蜱起来。市场上许多天可以使上市变得陈旧,但接受报价不冷不热的成本出售股权可能他们已经建立了多年。

在一片不确定性,租了一个回家盖按揭付款或产生收入,直到市场转了一圈是可以理解的冲动。但它是一个聪明的举动?

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城市美国几个主要的房地产经纪人市场告诉豪宅总这样做虽然租赁可以在特定情况下或租赁某些市场,需求在芝加哥呈上升趋势,例如,对于有利的,因为空巢老人从郊区迁移到城市中心的成本和物业管理的风险通常奢侈品租赁市场得不偿失。

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“总体来说我的建议是没有一个是有史以来要去把你的房子照顾你采取的照顾它的方式,我不建议他们的客户在多数情况下租的房子,说:”托里霍洛维茨,在房地产经理指南针加利福尼亚的好莱坞,办公室和canyonhaus的所有者,房地产公司Bespoke在洛杉矶。 “在某些情况下,如果有迫切的财政问题,他们需要大笔现金流入,然后,当然,我们只是降低价格,让把房子卖了。这取决于人们为什么卖的原因。“

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管理卖家的期望可能是一个微妙的舞蹈,房地产经纪人说,尤其是即将关闭多年的‘速度与激情’的价格在逐步升级的公寓市场,莫伊拉说华立集团,共同创始人和资深全球房地产顾问房地产在realogics苏富比国际地产总部设在西雅图。

在西雅图市中心,公寓市场在如此炎热的-2016,买家 安营扎寨隔夜外 是先在网上购买新的单位。相比之下,平均价格在市场的前5%的所有盐的家庭拒绝14.4%,$ 220万粗略,在2019年第二季度相比2018年同期。

“这些卖家记得高的高点,然后作为一个市场开始转变,价格软化,”毫秒。霍利说。 “在这一点上,卖家五月说,“好吧,我不是生活在目前的单位,它的空置,而我没有看到那些(销售价格高)11位数字,我看到了,所以我想,认为关于出租出去。“

提前想好

房主,但是,在趋势应密切期待在他们的区域,重量与专业人士的帮助租房的利弊。

“我们作为奢侈品市场的房地产经纪人的工作就是帮助他们知道如何面对市场认为我们是在和什么的销售值(在当前的市场)真正是”毫秒。霍利说。

在西雅图,高层,高档公寓发展的石板正在建设中,很快充斥市场随着单位拥有一流的设施。其中之一是西雅图的房子,一对45层的住宅楼计划接近亚马逊总部,将有600个单位加上共同工作的空间,社区游戏室, 网赚平台app商务合作 对于摆弄板,自行车和滑雪板。

在线11这些“新的,下一代的”建筑物吃,全市已蓬勃发展的销售市场将增长甚至有竞争力的比较多,所以卖家可能卫生组织找到一个生意上的更好,如果他们现在就采取行动,而不是租金,迫不及待地把他们的家在市场上,毫秒。建议霍利。

有时,一个快速周转,即使家售出小的损失,可以在长期不是挂那么紧张到该属性怀揣情感包袱或需要大量的维护。

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毫秒。霍洛维茨在洛杉矶的代理,建议客户对出租她的四个卧室,四个浴室家当客户端成为了担心场外$ 6万上市并没有太多关注生成几个月前。酒店建于1947年的最后一个项目,通过在奥地利,美国建筑师鲁道夫·辛德勒死亡之前在1953年他的theclient,设计师,ADH精心修复的家在10年的时间和毫秒。霍洛维茨认为这是重要的是保持了工艺,因此价值,独特性,她说。这意味着选择加入抛售相反的租金,因为租的房子揭露可以由承租人损坏,并减少它的价值和未来的市场竞争力。

额外的动力来卖是有这样的主人住在家里与丈夫迅达当他们结了婚,但现在离婚了他们,所以让它去为情感包袱的释放的事实。它们的价格下降了20%,其上市公开,并提供中,MS立即几个滚。霍洛维茨说。在几周之内,家 出售给买方的现金为490万$关于.

考虑属性类型

在曼哈顿,凡自有住房存量家道合作社的65%,无论问题租豪华单元归结为常城法规和合作社板将允许平滑所述K。李普曼,用棕色哈里斯·史蒂文斯的经纪人。

董事会审批过程租合作社可能需要几个月,并需要大量的文书工作。如果获得批准,多数合作社板允许一个为期两年的最大租约,女士说。李普曼,谁销售上西城和上东城鸡舍,公寓排屋和$ 2亿美元之间$ 3000万。

“我有很多合作社的与业主谁租,如果他们可以,但合作社也不会允许它,”她说。 “有大量的库存是没有(用)租。”

最近的一项成就是罕见的小三房位于中央公园西,平行于曼哈顿最大的公园,一个月大约$ 7,500毫秒租的绿叶大道运行。召回李普曼。业主移居巴黎,但不知道他们是否会留下永久;现在他们已经决定留在法国继续租用家里能卖它,直到他们。毫秒。李普曼描述的两年租约合同作为一个“局外人”因为只用了一个月拿到合作社董事会的批准。

“我们很幸运,”她说。 “这是低于平均水平;一般来说,可以在非常严格的“。

对于许多想成为租房的过程中需要租赁合作社是一件麻烦事,他们做的都没有时间,所以他们回头的销售市场,等待着可口的报价。而超豪华车市场销量(10万美元$通常性能和最多)是软的,它不会来戛然而止,毫秒。李普曼说。

“事情的销售;它只是所有关于定价,这意味着月你可能不会得到你想要的价格,“她说。

它的成本是房东

并非所有的属性可以平滑地过渡到租赁市场,因此,业主将要仔细考虑他们提供物业投资他们管理,是否亲自充当房东或支付管理公司来处理收租,维修的时间和资源,维修。

MS“大多数人都没有成为一名房东,服饰感兴趣”。霍洛维茨说。

在洛杉矶,是很常见的华丽的豪宅业主家园租出去季节性或常年基础上各方。这些安排可以收获丰厚rents- $ 40,000一个月是不是闻所未闻的,她说,但他们也都使用了方后清洗或喝醉酒的客人造成损坏固定潜在巨大的成本。很多业主只是不想风险减少自己的家,她说的价值,特别是如果他们打算在未来出售。

在一些情况下,出租的主要居住地可能会限制家庭的未来销路当买家最终决定卖给谁,伊内斯说Hegedus的加西亚,谁是阿凡提路房地产战略和创新和分支领导者的导演总部位于迈阿密的代理。长期租约,她认为是任何租借这不是一个月至三个月,可以使贷款持谨慎态度,因为他们更喜欢的属性作为业主的居住地而不是租来的。长期租赁可以使其成为更难一个潜在的买家,以确保贷款,并反过来限制买家池给那些可以支付现金,她说:

另一个要考虑的是出租或移动家具来准备租户的成本。短期租约,业主选择离开五月为租户使用他们的家具或租等家具。通常不带家具的房屋只提供一年期租约或更长的时间,而如果家里是不带家具的,在业主因数应的成本再分期的家庭,如果当他们把它放回市场。从分期莫非$ 8,000到$ 15,000顶至底的奢侈品成本的任何地方,按MS。华立。

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资本利得税在美国也有差异地应用于主要住宅与租赁投资或属性。在大多数情况下,已婚夫妇可以跳过支付高达$ 500,000和个人可以出售他们的主要居住地,MS的避免高达净所得征收资本利得税$ 250,000。霍利说。

节税到可能对奢侈品市场,她说的下端,更多的卖家手段;在高端,5月,不管少因为节税是整体出售的小部分。

当出租 工作

经纪人可以,而且经常做的基础上,从一开始,赛义德·本·奶精,共同创始人和市中心的公寓共同的管理经纪人为他们的客户市场数据准备销量双双和租赁策略,住宅租赁公司,和市中心的房地产合作,它处理盐,在芝加哥。

当涉及到业主自己,先生。奶精和其他房地产专家寻找一个成功的租赁的几个关键指标:卖家已见成效,并有其他抵押他们居住的地方;他们不是急需现金流入;而有没有其他的一些情绪的原因,卖方想摆脱家庭,或死亡:如离婚。

“这种策略可以肯定是在像芝加哥一个城市是有利的活动在冬季减缓,”先生。克里默说。例如,如果房主列出的春天属性,但它没有得到牵引暑假期间,先生。奶精会建议七绝九个月租金三月和九月间,当租金最高,直到下一个忙着卖周期。 “这给房主的灵活性,以获得租金收入,同时等待再次重新登录当市场挑选备份,”我说。

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此外,它可以是有价值的租家,你知道”将出售赔钱。 “我们仍然看到情况下房主都在还没有出现反弹,这两者都可以明显地导致了卖家,经济损失贷款或房屋价值倒挂”先生。克里默说。 “如果这是经济上可行的房主,这使得用家投资性房地产,而不是更有意义。除了避免亏损的股权,房主可以收回随着租金每月开支,使得潜在的利润,并采取税收减免一定的,比如折旧的优势。“